主要观点：
房地产开发综合景气指数连续6个月下滑，行业处于调整期。
由于房地产市场销售量不断萎缩，房市清淡，房地产开发综合景气指数也连续6个月下滑，从2007年11月的106.59下跌到2008年6月的103.08，行业处于调整阶段。
全国大部分地区销售依然呈现疲弱。
1-6月行业销售同比减少7.21%，深圳、北京等城市出现了明显的销售疲软。前期表现坚挺的上海近期调整迹象显现，7月商品房签约面积同比下降约为50%。
房地产企业的资金情况决定行业调整期以成交量的萎缩主要特征。
由于近几个月房地产开发投资指数、实际完成投资额没有回落，依旧在高位运行；新开工面积稍有回落；开发商自有资金同比增长，可以发现开发商的资金链并没市场传言的紧张，因此本次行业调整期以成交量的萎缩、价格环比下降为主要特征。
行业股票已深度调整，估值下调风险来自于系统性风险。
现在房地产股估值已经反映了房价下跌25%左右的情况，如上所述，如果经济能够维持高增长，目前的估值可以消化这次调整。但如果宏观经济出现较大调整，收入与租金都会下降，RNAV计算的一个主要假设是价格，而价格底线以房价收入比和租金收益比为标准进行测算，随之而来的是房价的进一步下跌和地产股估值下调。
投资建议：
评级未来十二个月内，房地产业：中性
出于对系统性风险的担忧，房价未见底的考虑，维持房地产业中性评级。
本月整体上宜对开发类地产股谨慎观望，因上述估值风险对开发类房地产公司有较大影响，建议关注低估的商业类、工业类地产股如浦东金桥、金山开发，另外中期业绩预增的公司，如陆家嘴、海泰发展等。
数据预测与估值：
一、7月份行业市场动态概述
1、房地产开发综合指数连续6个月下滑，行业处于调整期。
由于房地产市场销售量不断萎缩，房市清淡，房地产开发综合景气指数也连续6个月下滑，从2007年11月的106.59下跌到2008年6月的103.08，行业处于调整阶段。
国家发改委最新数据显示，今年1-6月，全国城镇固定资产投资完成58436亿元，比上年同期增长26.8%，增速同比降低0.1个百分点，比一季度提高0.8个百分点。其中，房地产开发13195.67亿元，同比增长33.5%，比一季度提高1.6个百分点。
今年1至6月，房地产开发土地购置面积1.86亿平方米，同比增长7.59%，增幅同比下降2.41个百分点；完成土地开发面积1.3亿平方米，同比增长9.95%，增幅同比提高2.39个百分点。新开工面积5.35亿平方米，同比增长19.11%，增幅同比下降0.68个百分点。
今年1至6月，全国商品住房竣工面积1.69亿平方米，同比增长13.78%，增幅同比提高2.73个百分点；销售面积2.59亿平方米，同比下降7.21%，增幅同比下降28.66个百分点。
可见，房地产投资依然在高位运行，而同期销售不理想。而上半年国内生产总值130619亿元，同比增长10.4%，同比回落1.8个百分点，宏观经济增速放缓，销售依然不景气，供给增加加快，行业处于调整期。
2、1-6月行业销售同比减少7.21%，期间交易量和成交价的不断反复证明市场在寻求底部。
1-6月行业销售同比减少7.21%，7月深圳、北京、上海等城市销售继续疲软，可售量增加，与前几个月情况相似，交易量和交易价格不断反复，这证明市场还在寻找底部。
如在5月第一、二周，上海、北京、深圳出现了商品住宅成交量的持续上涨，但进入第三周以后，均出现了环比下降。特别是深圳，第三周环比下降41%，第四周平均日成交119套商品住宅，环比下降33.47%。
7月份第一周，南京、苏州、武汉、长沙等地成交量或价格有所下滑，第二周南京、长沙成交或价格有所回升，第三、四周各城市表现不一，有回落有回升。
房地产市场还未到底部，第一轮的底部预计出现在今年的第四季度。
二、行业中期趋势的展望
1、房地产企业的资金情况决定行业调整以成交量的萎缩为主要特征。
由于近几个月房地产开发投资指数没有回落，依旧在高位运行；实际完成投资额同比增长率小幅上升；新开工面积稍有回落；开发商自有资金同比增长，再结合近三年的销售、开发、土地储备情况，可以发现开发商的资金链并没市场传言的紧张，因此本次行业调整期以成交量的萎缩、价格环比下降为主要特征。
目前投资额和新开工面积没有明显减速，证明目前为止资金压力没有外界想象的紧张。如果宏观经济没有很大的问题，房地产企业的抗压能力还是比较强，调整将以成交量的萎缩和价格环比下降为主基调。
05-07年销售额与投资额的余额达5000亿左右，过去两年资本市场2000亿左右的融资规模也补充了企业的自有资金，企业现在主要是加快竣工、销售，采取各种措施融资，随之减少开发量，只要资金链不断，土地成本比较低，有足够的毛利空间，已竣工的降价销售有利润空间，没开工最大的成本就是利率，就可安然过冬。
2、房地产企业业绩两级分化
目前（截至7月31日），公布的房地产企业中期业绩预告中，业绩分化明显，其中，沙河股份同比减少760%，深长城预减121%，新湖创业2400%等，滨江集团18641%，房地产企业业绩的两级分化足以说明房地产行业的周期性之强，去年在高度景气时留下大量已售未结项目的企业必然业绩大增，去年没有粮草的房地产企业由于今年的资金紧张、销售清淡导致业绩大减。
从上市公司业绩预告中看，业绩分化明显。可以统计得知，61家上市公司，6家首亏，9家续亏，6家预减，10家扭亏，30家公司预增。
3、行业股票已深度调整，估值下调风险来自于系统性风险。
现在房地产股估值已经反映了房价下跌25%左右的情况，如上所述，如果经济能够维持高增长，目前的估值可以消化这次调整。但如果宏观经济出现较大调整，收入与租金都会下降，RNAV计算的一个主要假设是价格，而价格底线以房价收入比和租金收益比为标准进行测算，随之而来的是房价的进一步下跌和地产股估值下调。
根据对房地产股RNAV计算，房地产股已现在房地产股估值已经反映了房价下跌25%左右的情况
三、6月行业评级、策略及重点股票
维持前期的"中性"评级。
在本期策略中，我们继续维持房地产业的"中性"评级，本月整体上宜谨慎观望，出于对系统性风险的担忧，房价未见底的考虑，维持房地产业中性评级。
建议价值投资者关注低估的非开发类地产股，或者中期业绩预增的公司。
本月整体上宜谨慎观望，出于对系统性风险的担忧，房价未见底的考虑，维持房地产业中性评级。
以上估值风险只对开发类房地产公司有较大影响，我们建议关注低估的商业类、工业类地产股，如上海本地股浦东金桥、金山开发等。另外中期预增的公司，如陆家嘴、海泰发展等。