法律政策、倒按揭率、传统道德观念---
家住成都三槐树路76号小区的杨大爷退休在家，最近经常盘算如何更好地安度晚年。"我退休金不多，子女们的生活也不很宽裕，听别人说外国有一种以房养老的'倒按揭'，如果是这样，我就可以不给子女添负担，把现在住的这套房子按揭给银行，银行付的钱就可以给自己养老了。"
杨大爷的这一想法，却在现实中碰了壁。"我打听了，成都的银行、保险公司都没有开展这项业务。"而他的想法也遭到了子女们的反对，邻居、朋友也表示不理解。
"年轻时养房子、年老后房子养"的"倒按揭"养老房梦想，究竟离我们有多远？
法律政策规定有冲突
"将房屋抵押给银行，会不会与老
人身后的遗嘱产生冲突？"四川君合律师事务所的孙蓉解释道，"如果在'倒按揭'中的房产是抵押物，《民法通则》中规定，所抵押房屋的所有权仍属老人，按《继承法》规定，老人可以在遗嘱中处理自己百年之后的财产，但根据
《担保法》中关于'担保物权'的界定，只要金融机构定期向老人放贷，正常履约，则房屋应属金融机构所有。"孙蓉说，这样一来，有关抵押物和遗产的相关法律政策之间就出现了冲突。
与国内"倒按揭"尚未起步相比，"倒按揭"在欧美地区非常流行，"原因之一在于，欧美国家对遗产征收高额的税收，人们在'以房养老'还是'留房予子'之间很容易作出选择。"一法律界人士介绍，按照美国的法律规定，子女继承父母的遗产，须缴纳高达60%-80%的遗产税，这使得许多老人从经济角度选择"以房养老"。目前我国的法律体系基于传统道德因素，鼓励子女继承遗产，"倒按揭"缺少生存土壤。
"在不申请延长使用权限的情况下，我国住宅的土地使用权最长只有70年，老人用来'倒按揭'的住房往往已经住了数十年，当金融机构拥有房屋的产权时，其土地使用权年限也所剩无几。"一金融界人士分析，"恐怕在我国推行起来比较难。"
倒按揭率难以确定
据了解，在"倒按揭"的具体操作
中，根据其性质，需要计算老人的寿命，以便计量房屋价值后，确定每个月提供给老人的贷款数额。"这个技术难度很大，并直接制约着'倒按揭'的推广。"省内一高校金融学家分析，在"倒按揭"中，银行、保险公司等金融机构是根据既往发生的数据推算未来，"根据目前的生活水平、医疗技术、人均寿命、个体情况等推算老人的寿命，由于技术进步，生活水平提高的变量很难估算，误差较大"。
"如何确定倒按揭率也是很大一个难题。"该金融学家介绍，倒按揭率的确定涉及到房地产市场走势、人均预期寿命等因素，如果倒按揭率确定偏向消费者，银行的风险就会加大，反之，消费者的权益就得不到保护。但是，合理的倒按揭率需要在统计大量稳定可靠的数据后，经过精算才能确定下来，而目前成都的房地产市场价格变化和人民的健康水平的提升都处于快速发展时期，确定合理倒按揭率的难度很大。
传统道德观不易突破
"倒按揭"在普通市民中的接受程度如何？"由于传统伦理道德观念，目前能接受'以房养老'的可能只是极少的家庭。"九里堤北路社区主任傅如坤估计。作为长期从事社区工作的他，对普通市民的心态十分了解。"因为中国人习惯将财产留给子女，对普通市民来说，房产是他们最大的一笔财产。在一些多子女家庭，老人愿意把房产留给赡养他们的晚辈。而且许多老人已退休多年，对于靠一份养老金维持生活并无不满。如果将住房抵押，就会破坏子女的形象，子女很可能就不肯照顾他们，因此很多老人都不愿意。"
相比老年人的顾虑，中年人"看得很开"，"我对'倒按揭'很感兴趣，与在职时相比，退休后的收入肯定会降低，儿子和儿媳都是独生子，赡养义务重，经济压力大。"快50岁的周女士说。在电脑城上班的小李则很反对"倒按揭"，他认为，这样会给外人"父不慈、子不孝，家庭不和睦"的感觉。"以后我不会同意我的父母办理'倒按揭'"。
小辞典
传统的住房按揭贷款，是买房者在支付首期房款后，余款以所购房屋作抵押向银行贷款，买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。贷款一次发放，分期偿还。倒按揭贷款则不同，老年人以其自有住房作抵押，金融机构定期向老年人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为"倒按揭"，这样的房产被称为养老房。(记者 邓果)