田老头的房产经:从三无人员到5套房+12间商铺

作者：　发布时间：2008-06-16 11:23:23　来源：中财网 字体:【大 中 小】

　　田国新在侃房产投资（记者 吴影影 摄）
　　田国新，人称田老头，上世纪50年代出生的北方汉子。1978年考入哈尔滨师范学院中文系，毕业后，当过教师、机关宣传和组织干部。1995年，怀揣着离婚后仅剩下的300元钱，来到上海打工，在菜场帮人搬运大白菜；在私企供过职，还客串过记者、编辑……1997年9月，老田在上海买下第一套房子，并开始研究起了房市。按照现有的市场价格，老田已拥有了价值460万元的房产--5套房子、12间商铺。
　　在上海买下第一套房
　　1995年，老田来到上海，不愿接受上海哥哥的接济，当起了"流浪儿"。"刚到上海时我属于'三无'人员（无稳定工作，无上海户口，无固定住所）。因为这，有一次还差点被扭送到公安局。"说到这里，老田有点忿忿不平。为了早日摘掉这"三无"帽子，老田觉得必须在上海买一套房。因为有房就有家！
　　1997年9月，老田依靠打工和写书积累的第一笔资金，共5万元，去看房了。
　　江湾镇的万峰小区楼盘进入了老田的视线。小区早就建好了，都是现房，房价非常低，但是很少有人去买房。开发商都急于想把房子卖出去，这让老田第一次有了扬眉吐气的感觉："我说这房子价格太贵，开发商说你可以砍价呀。我说我在上海没有公积金，开发商说你可以借上海人的公积金贷款指标（结果他借了哥嫂的名分），我们来帮助你办呀。我说就是你们帮我办了公积金贷款，我的钱也不够，开发商说你可以欠着我们的呀。"就这样，一套70.22平方米的两室一厅商品房，老田从每平方米3500元砍到了3150元，一共砍下来2.4万多元。
　　老田贷了10万元钱，还缺7万元的房款没有着落。这时，开发商又主动给他出招："别急，只要不退房，你可以在18个月之内什么时候有钱，就什么时候还，不要一分利息。"最后,老田以22.5万元价格，买下了他在上海的第一套房。
　　老田有房了，却背上了房贷。但很快，他发现这套房子周边的租赁市场行情相当不错。为什么不把房子租出去呢？于是，老田在拿到房子钥匙后，把应该还开发商的3万元钱用来装修，配置了一些必要的家用电器，以每月2500元的价格租了出去。这样，每月除去还1800多元的公积金贷款后，居然还剩600多元。老田又利用这600多元的出租差价，再贴上300多元钱，以每月900元的价格在虹口区租了一套房子，在上海安顿了下来。不久他成了家，成了"上海女婿"。
　　租房也有投资学问
　　"把房子租出去，再租房子住，这一进一出，里面有学问。"老田说："这里有个居住成本的问题，你买了房子，住在里面就有成本了，它在租赁市场同样也有价格，这就是你的居住支出。我当时的想法就是根据自己的条件，由高到低，降低居住成本，从而获得差价收入。另外，按照当时的状况，我哪有经济实力去住2500元一个月的房子呢。"
　　首度买房并出租获得成功，老田觉得这件事很有"前途"。为了熟悉上海，了解各区域房子的行情，老田骑着自行车把整个城市跑遍了，还手绘了一张城区买房图。
　　"当时房价总体水平不高，租金回报相对还是比较高的。"老田说："我资金并不多，所以为投资设定了一些'原则'：一是主攻耗用资金不大的小房型，二是租金回报率要高，出租容易。"
　　老田从一开始就把租金回报作为衡量房产投资价值的首要因素，而没有像大多数人一样把房价的涨跌放在第一位。这条思路成了他投资的金科玉律。
　　1999年9月，老田的父母从老家来看他，说要住上一两年。于是，老田决定再买一套房。拿着手绘的城区地图，他在杨浦区密云小区相中了一套独用的一室半公房。这套房子离同济大学南大门不远，面积才40多平方米，是使用权房子，要价10万元。老田用4万元的存款，加上6万元的借款，达成了这笔交易。
　　两年后，父母离开了上海。老田把房子进行了装修，以每个月1500元的价格租了出去。他算了一笔账：10万元买房子，3万元装修，总共花了13万元。收益呢？每年最少1.8万元，年投资收益率为13.8%，7年就能收回投资！
　　如此高的投资回报，让老田看到了房产投资的前景。2001年5月，老田又觅得了一个良机：同济大学有多套存量共建房出售。老田用24万元现金购买了两套房。他认为"大学生活小区的房子含金量高：一是大学拥有存量房就不允许建新房，这样，出手价格就低;二是大学的生活小区多为自己管理，物业管理费低;三是大学的存量房本来就是出租给学生用的，以后出租不愁找不到房客。"
　　说起租房，老田还为自己"制定"了一个标准：如果房客长期租房的话，他会每年主动把房租下降100元一个月。这样，看上去仿佛吃了亏，但老田心里明白，自己并不吃亏："如果一直是短租的话，房子一年一般会有3个月的空置期，假如把这部分的成本摊入的话，那用这种高到低的方式吸引房客长期租房更赚钱。而且，这样还容易搞好关系，容易成为朋友。"
　　当然，老田那些在学区旁、医院旁的房子，也曾为他创造了日租75元一天的记录。获取收益是硬道理
　　2004年下半年，上海的房地产价格一路上扬，老田只是短暂地兴奋了一下，因为他发现："房价在涨，而租金好像没有跟着涨。到了2004年10月，我当初花22.5万元买下的第一套房，已经涨到了50多万元，可房租呢，却从每月2500元降到了1500元。扣除各种费用，年出租收益不足1.6万元，年收益率还不到4%。"
　　经过一个多月的实地考察，2004年秋季，他把投资房产的目标锁定在连云港。那时连云港的房价才1500-2000元/平方米，大大低于周边城市的房产价格。
　　在连云港汽车总站东侧一个新建小区，老田看中一套商品房（1550元/平方米）和两个车库（900元/平方米）。为了压低价格，他答应开发商，26万元的购房款一次付清，房款10天之内全部到位。为此，老田决定抛出第一次购买的万峰小区的房产。
　　为了顺利出手房子，老田玩了一回新花样：荷兰式拍卖（高开低走）。他到各中介公司放出风声，说是准备拍卖自己的房产，请中介公司把有购房意愿的人请到现场。于是，老田像模像样地从高到低地喊价，最后以52万元成交。他用这笔钱买下了连云港的房子。
　　老田说："房地产市场有个怪现象，在住宅价格高涨时很少有人会去关注商业地产，但当住宅市场回落时，较为稳定回报的商铺就会引来人们的投资热情。但投资的首要原则是安全。"
　　从2004年10月至2006年8月，老田在连云港投资商铺。他以2500多元/平方米，陆续购买了由上市公司"深宝安"在连云港火车站附近开发的一个商业广场，共12间、总计433平方米。为了凑齐首付款，老田抵押了自己的一部分房产。2005年6月底，商铺交房了，老田又与商场签订了10年代租合同，每年房租的税后收入是9.5万元。
　　你不理财，财不理你。会赚钱不累，累了不赚钱，这些话说的都是要树立理财的观念，还要会理财。这十几年，老田没有少学习，每年光订报纸就用了上千元。除去朋友送的报纸外，他自费订阅了解放日报、文汇报、新闻晨报、新闻晚报、房地产时报等等。老田说他并不喜欢看专业的经济学书籍，而更愿意通过阅读报纸，了解宏观政策，把握楼市走向。对于上海楼市价格走向，老田说，他看好内环钱以内的房子，只是还没有出手。现在，每期房地产时报一到，老田必做的"功课"是：他所关心采样区域的房价升降比较。
　　为了买房，老田也没有少看房。带着"有水的地方更适宜居住"的理念，他跑了威海、北海、海南等地，最后才在上海买下了第一套房，在连云港购买了商铺。
　　如今，老田在上海已经有自己的"田粉"，拥趸者一大群。每逢他出去看房，上至公司经理，下至在校学生都会跟随他。他早就习惯于用数字来计算和衡量投资的可行性，津津乐道于各种数字。
　　"假如现在有100万元'闲钱'，你如何使用？"记者向老田请教道。他回答："一、继续上连云港买房；二、买国泰沪深300指数基金；三、到江西省上绕地区看看使用权房。"记者约了老田，上连云港看一回房，他答应了。老田置业心得
　　●"房子有持有成本，这是投资买房与投资其他产品不同的一个特性。房子的持有成本可分为资本性支出和物业性支出两大类。资本性支出主要包括在持有期间为贷款而付出的利息和首付款的时间成本（一般按同期银行存款利率计算）；而物业性支出的种类比较多，主要有物业管理费、装修费折旧；如果投资的是异地房产，还有异地的管理性支出。"
　　●房产的投资收益有两块，一块是增值，一块是租金。投资者无论是在买房前还是在买房后，都要用一只眼睛盯住房价的涨跌，用另一只眼睛盯住租金的涨跌，要学会两头看，两手抓，两块收益都要拿。"
　　●"一个房产投资者，在买房子之前，不应该先到售楼处打听房价，而应该先到中介公司问租金。通过对周边房子出租收益的了解，依此再来分析你要投资的房子有没有投资价值。"
　　老田投资房产简表
　　（表格数据截至为2008年6月）
　　1、老田从1997年9月始，在上海和江苏共投资了235.5万元，其中贷款82万元，现金投入153.5万元，购买了计1081.43平方米的房产，均价为2177.68元/平方米；
　　2、老田从1998年3月至2008年6月，靠以房养房，出租收入为62.4万元；
　　3、老田用34.4万元投资，经过10年运作，现拥有5套房子和12间商铺，共841.56平方米，市场价为460万元；其中自住两套；其余均出租，每年出租收益16万元。（陈云芳）

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