四大关键词：轨道房、小户型、低价位、中外环
今年上半年，上海楼市的成交量与去年同期相比，有明显回落。原本的红5月，市场也没有出现明显的回暖行情。购房者入市步伐更加谨慎、销售节奏更加缓慢。
今年下半年，哪些产品将受到市场欢迎？近日，笔者带着这个问题走访了沪上几家知名代理、中介公司。业内专家基本形成一致的意见，即轨道房、小户型、低价位、中外环之间楼盘将成为下半年购房者关注的四大产品。
近两年来，本市轨道交通建设进入快车道。目前已有1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、6号线、8号线、9号线等八条线路投入运行，7号线、10号线、11号线、12号线等四条线路正在加紧建设之中。这些轨道交通线路覆盖了本市大部分居住板块，途经地区居民出行变得十分便捷。
宝山南部四个板块单价较低。21世纪不动产上海区域市场中心分析师认为，宝山南部的大华、上大、共康和高境四个板块，在售项目较多，产品类型分布广泛，购房者可选择范围较大。轨道交通1号线、3号线和在建中的7号线穿越上述四个板块，居民出行比较方便。从各板块价格水平来看，在中外环线间处于较低的区间段。其中，共康板块平均成交价在每平方米1.21万元左右，高境板块平均成交价在每平方米1.22万元左右，上大板块平均成交价在每平方米9081元左右，大华板块平均成交价在每平方米1.1万元左右。
高桥和三林板块楼市成长性较高。轨道交通6号线南北两端的高桥和三林板块，依靠大型市政规划和轨道交通网络的利好，吸引不少购房者的目光。高桥板块目前的商业设施主要集中在世纪联华附近的清溪路、张杨北路上，银行、超市和家电商场等都聚集于此，其他如教育、医疗等配套也基本能满足居民的需要。该板块在售新盘主要有高桥新城、连城新苑、金地未未来和绿地威廉公寓等，目前公寓房市场成交均价在每平方米1.6万元左右。三林板块是浦东近年来发展较快的地区之一，众多品牌开发商聚集此地。该板块目前已有轨道交通6号线和8号线实现与其他繁华商业中心的快速连接，未来还有7号线和11号线在区域内设站。届时，三林地区将成为本市轨道交通线路最为密集的区域之一。受世博辐射利好、生活配套日趋完善等影响，该板块仍是部分购房者重点关注的地区之一。目前，三林板块公寓房市场成交均价在每平方米1.5万元左右。
放弃买小车念头，目光投向轨道房。富阳（中国）控股研发部负责人表示，受近期成品油提价影响，不少准购房家庭原本打算在郊区购房、省下钱再买一辆车的计划正在悄然发生变化。以93号汽油为例，6月20日开始，每升零售价从5.19元涨到6.05元，涨幅为16.6%。由于我国油价和国际原油价格倒挂严重，未来油价还将持续上涨，有车族负担将越来越大。此外，依赖班车出行的部分远郊房也将受其影响，油价上涨，班车停运。一连串连锁反应，使得众多购房者将目光投向轨道房，毕竟依靠轨道交通出行，才是未来城市发展的根本出路。
合理的户型设计是制胜的法宝。富阳（中国）控股研发部负责人表示，自住型购房群体仍将是下半年楼市的主要购房群体。对于这类购房者而言，经济能力承受范围将是决定其购房的主要动因。下半年市场上，预计有一批小户型项目上市，这类产品面积适中、总价合理，将受到市场的欢迎。通过合理的户型设计，增加空间的合理利用率，突出人性化设计理念，这是制胜的法宝。如金色雅筑、金地未来城等小户型产品上市后受到市场的热捧，就是最好的证明。以金地未未来项目为例，6月9日和17日分别推出3.28万和2.01万平方米新房源，截至6月17日，已经去化40%的房源，成交均价为每平方米1.59万元。该项目80%的户型面积小于90平方米，包含有60平方米左右的一房、90平方米左右的两房、90至115平方米的三房和150平方米左右的四房。
创新型小户型产品得到市场认可。21世纪不动产上海区域市场中心分析师认为，目前市场上流行的小户型楼盘，既有中规中矩的小户型产品，也有创新型小户型产品，两者都能取得不错的销售业绩。就后者而言，创新型小户型产品颠覆了以往人们对该类产品的一贯认识：小户型也可以做得很好，不是大户型的陪衬和补充。创新型小户型在采光、通透性、户型方正等方面，都较之前的小户型有了长足进步。如小型洋房、高层小复式房等，都是创新型小户型的代表，逐渐得到购房者的认可。天山怡景苑作为市区范围内为数不多的小户型项目，近期上市后表现一直较好。6月2日，该项目推出6.23万平方米公寓新房源。截至6月17日，已售出52%可售房源，套均成交面积92平方米，套均成交总价197万元，成交均价为每平方米2.13万元。
将小户型打造成精装修花园洋房成时尚。退台设计是花园洋房的主要形态之一，这一设计颠覆了普通多层住宅平板立面造型，在合理控制户型面积的前提下，不损失房屋套型的方正。露台或花园的设计，加大了业主的活动空间，使房屋的采光效果大大提升。万科的迷你型花园洋房有白马花园和金色雅筑两个代表项目。金色雅筑位于浦东三林路，目前市场成交均价为每平方米1.79万元左右；白马花园位于松江新桥明中路，目前公寓房市场成交均价为每平方米1.17万元左右。小户型能有效控制购房总价，这对绝大多数首次置业的购房者而言十分重要。
21世纪不动产上海区域市场中心提供的统计数据显示，6月，全市公寓房套均成交总价在150万元以下的成交量占总成交量的56%左右，购房者对于总价150万元左右的房源接受程度较高。上半年，上海楼市基本保持平稳运行，下半年房价大幅下跌的可能性不大。因此，在市民购房总预算既定的情况下，总价150万元左右的房源依然将成为市场关注的热点产品。若以每平方米1.2至1.6万元、建筑面积90平方米来计算，购买一套公寓房的总价在108至144万元。如果选择建筑面积60平方米左右的一房，单价可以放宽到2至2.5万元；如果选择建筑面积120平方米左右的三房，只能选择单价1至1.25万元。
中低价位房成交比重将继续上升。上海中原研究咨询部分析师表示，从成交面积来看，上半年主流的两个面积段为70至90平方米和90至110平方米，分别占总成交量的18%和20%。预计下半年，70至90平方米将成为最主流的成交面积段，比重将达到25%左右。从成交价格来看，上半年，主力成交单价主要集中在6000至8000元、8000元至1万元以及2万元以上，出现比较明显的分化。据上海中原研究咨询部最新调查显示，有超过70%的受访者表示，下半年如果买房，会选择单价在2万元以下的楼盘。预计下半年，单价1.6至1.8万元和8000元至1万元两个价格区间段，将成为主流成交价格。
21世纪不动产上海区域市场中心提供的统计数据显示，6月前17天，全市商品住宅成交量最高的10个楼盘中，有8个位于外环线以内。从6月新推房源去化速度来看，6月前17天，全市推盘量在1000平方米以上的18个公寓楼盘中，仅有5个楼盘的房源去化率在三成以上，且这5个楼盘全部位于外环线以内。从价格上来看，上述5个楼盘中，仅有天山怡景苑成交均价在每平方米2.13万元左右，其他4个项目的成交均价则在每平方米1.2至1.6万元。中外环线区域楼市成交量逐年上升，已成为沪上商品住宅成交最为集中的区域。
中外环地区是比较实在的区域。上海中原研究咨询部分析师表示，从区域分布来看，上半年，闵行、松江、宝山、浦东和南汇等区新房成交量位列全市前五名；下半年，上述区域将依旧是主流成交区域。其中，闵行颛桥板块、松江九亭和新城板块、宝山张庙和西城区板块、浦东三林板块以及南汇周康板块等后续供应充足，是自住型购房者选房的理想区域。如位于轨道交通6号线华夏西路站旁边的中房樱桃苑，目前一套133平方米的房源，市场价在205万元左右；松江九亭板块的奥林匹克花园、九城湖滨等楼盘，成为青年置业者的首选地之一。业内人士分析指出，可开发用地的紧缺，导致本市中心城区在建和在售的商品住宅数量越靠近市中心越少，而位于中外环线间的各大板块下半年供应比较充足，有望成为楼市交投活跃的地区。其中，浦东、宝山、松江等区中外环线间的热点板块，与中心城区相比，房价相对较低，购房支出大大降低，能够满足广大普通购房者的需求。
轨道房：
交通便利是最大优势